집 한 채인데 ‘다주택자’? 부부 공동명의에 날아든 종부세 폭탄 — 이게 말이 됩니까 (2026 세제개편)

무슨 일이 벌어진 건가

핵심은 이렇습니다. 2028년부터, 부부 공동명의 1주택자는 종부세를 계산할 때 ‘1세대 1주택 특례’를 못 받고, 다주택자와 같은 공정시장가액비율(80%)을 적용받게 됩니다.

이유는 종부세가 ‘인별 과세’이기 때문입니다. 종부세법상 부부 공동명의는 소유자 2명으로 봅니다. 그래서 단독명의 1주택자에게 주는 ‘1세대 1주택자’ 혜택(높은 기본공제·세액공제) 밖에 놓이는 거죠.

👉 공정시장가액비율이란, 공시가격에서 실제 세금을 매기는 비율이에요. 이 비율이 높아질수록 세금 계산의 ‘기준 몸집’이 커집니다. 60% → 80%면 같은 집이라도 과세표준이 훌쩍 뜁니다.

공정시장가액비율, 이렇게 올라갑니다

2027년 60% → 70%로 일괄 인상되고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 뺀 나머지가 80%로 추가 상향됩니다. 문제는 이 ‘나머지’에 부부 공동명의 1주택자가 포함된다는 점이에요. 집은 한 채인데, 세율 계산은 다주택자와 한 묶음이 되는 셈입니다.

왜 이게 황당하냐면

그동안 부부 공동명의는 가장 보편적인 절세법이었습니다. 지분을 나눠 각자 기본공제를 받고, 과세표준도 둘로 쪼개져 높은 누진세율을 피할 수 있었으니까요. 그래서 신혼부부, 맞벌이 가구가 ‘공동명의로 하라’는 조언을 수도 없이 들어왔습니다.

그런데 이번 개편으로 ‘공동명의 = 절세’라는 공식이 깨졌습니다. 어떤 구간에서는 오히려 단독명의보다 불리해질 수 있게 된 거죠. 실제로 한 비거주 공동명의 1주택 사례에서는 종부세가 약 1,170만원 → 2,180만원으로 뛴다는 계산도 나왔습니다. 공동명의자들이 “우리가 집을 여러 채 가진 투기꾼이냐”, “공동명의 장려하더니 뒤통수”라고 반발하는 이유입니다.

냉정하게 — 그럼 모든 공동명의가 세금 폭탄?

감정적으로만 보면 안 되니 균형을 잡아보겠습니다. 이번 변화의 타격이 큰 쪽은 주로 ①고가주택 ②실제로 거주하지 않는(비거주) 공동명의입니다.

• 실거주 중저가 1주택이라면 — 1주택 기본공제 상향(공시가 기준 상향) 등으로 영향이 제한적일 수 있습니다.
• 비거주·고가 공동명의라면 — 공정시장가액비율 80% + 특례 제외가 겹쳐 부담이 확 늘 수 있습니다.
• 비거주 부부가 개별과세를 택하면 기본공제가 1인 4억·합산 8억으로 줄어, 거주 여부에 따라 기본공제가 수억 원 차이로 벌어집니다.

그래서 어떻게 대처할까

• 내 주택 가격·거주 여부부터 확인 — 고가·비거주라면 시뮬레이션이 필수입니다.
• 단독명의 특례 vs 공동명의 유불리를 다시 계산 — 예전 ‘무조건 공동명의’ 공식은 더 이상 정답이 아닙니다.
• 확정 전까지 지켜보기 — 지금은 정부안 단계로, 국회 심의에서 완화·조정될 여지가 있습니다.
• 명의 변경은 취득세·증여세 등 부수 비용이 크므로, 세무 전문가와 상담 후 판단하세요.

정리

“집 한 채인데 다주택자 취급”이라는 말이 나오는 건, 종부세의 인별 과세 원칙과 1세대 1주택 특례 사이의 구조적 빈틈 때문입니다. 법리상으로는 성립하지만, 공동명의를 권장하던 그간의 정책 방향과 배치되면서 체감 반발이 큰 사안이죠. 특히 고가·비거주 공동명의라면 남의 일이 아닙니다. 감정적으로 명의부터 바꾸기보다, 내 케이스 시뮬레이션 → 확정안 확인 → 전문가 상담 순서로 차분히 접근하시길 권합니다.

※ 본 글은 공개된 2026 세제개편안(정부안)과 언론 보도를 정리한 정보 제공용 콘텐츠이며, 세무 자문이 아닙니다. 최종 기준은 국회 확정안과 국세청·관련 법령을 따릅니다.

참고 자료

· 부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자…2028년부터 (한국경제)
· 비거주 1주택 공동명의 1,170만→2,180만원 (파이낸셜뉴스)

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